Το εισόδημα αυτό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 3,5% της αξίας του ακινήτου που εκμισθώνεται και χρησιμοποιείται ως κατοικία, όπως η αξία αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 Ν. 1249/1982 για τις περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα.
Από την πιο πάνω διάταξη προκύπτει ότι ο φορολογικός νομοθέτης χρησιμοποιεί δύο μεθόδους προσδιορισμού του ακαθάριστου εισοδήματος από εκμίσθωση οικοδομών, ανάλογα με τη χρήση της οικοδομής και ακόμη από τη θέση της, αν δηλαδή αυτή βρίσκεται σε περιοχή όπου ισχύει ή όχι το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας της. Αν η οικοδομή έχει εκμισθωθεί για οποιαδήποτε χρήση (κατοικία, γραφείο, κατάστημα κτλ.), ακαθάριστο μίσθωμα είναι αυτό το οποίο έχει συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή και προκύπτει από το συμφωνητικό που έχει συνταχθεί. Αν δεν υπάρχει συμφωνητικό από το οποίο να αποδεικνύεται το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί ή αν από το συμφωνητικό προκύπτει ότι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί είναι δυσαναλόγως μικρότερο σε σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής, αυτό προσδιορίζεται ύστερα από σύγκριση της οικοδομής με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται υπό παρόμοιες συνθήκες.
Για τη σύγκριση της οικοδομής με άλλες εκμισθούμενες οικοδομές λαμβάνονται υπόψη οι μισθωτικές συνθήκες που υπάρχουν στην περιοχή όπου βρίσκεται η οικοδομή, η χρήση της - αν είναι κατοικία, κατάστημα, γραφείο ή αποθήκη -, η θέση της, αν δηλαδή βρίσκεται στο ισόγειο ή σε όροφο και σε ποιον, η επιφάνειά της, η κατασκευή της, αν είναι συνήθης ή πολυτελής, το έτος κατασκευής της, η κατάσταση που βρίσκεται κατά τον χρόνο φορολογίας και γενικά κάθε στοιχείο που επιδρά στον σχηματισμό κρίσης για τη μισθωτική αξία της. Δεν λαμβάνεται υπόψη ως συγκριτικό στοιχείο το προγενέστερο μίσθωμα, έστω και αν αυτό είχε κριθεί ειλικρινές, για να προσδιοριστεί το μίσθωμα για τα επόμενα έτη, αφού ενδέχεται οι μισθωτικές συνθήκες να έχουν διαφοροποιηθεί, ούτε βέβαια λαμβάνεται υπόψη το τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση οικοδομών, έστω και αν αυτές βρίσκονται υπό τις ίδιες συνθήκες με την κρινόμενη οικοδομή, διότι το τεκμαρτό μίσθωμα προσδιορίζεται με αντικειμενική μέθοδο και δεν εκφράζει τις μισθωτικές συνθήκες.
Η πιο πάνω μεθοδολογία προσδιορισμού του ακαθάριστου μισθώματος εφαρμόζεται για όλες τις οικοδομές που εκμισθώνονται, όταν δεν υπάρχει συμφωνητικό ή όταν από το συμφωνητικό προκύπτει μίσθωμα δυσανάλογο σε σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής. Δυσανάλογο μίσθωμα υπάρχει όταν η μισθωτική αξία της οικοδομής είναι ανώτερη από το μίσθωμα που δηλώνεται σε ποσοστό 15% τουλάχιστον του μισθώματος. Αν η φορολογική αρχή αμφισβητήσει το δηλούμενο μίσθωμα, οφείλει να παραθέσει στην έκθεση ελέγχου συγκεκριμένα στοιχεία για το μηνιαίο μίσθωμα άλλων οικοδομών που βρίσκονται σε παρόμοιες μισθωτικές συνθήκες.
Ο δεύτερος τρόπος προσδιορισμού του μισθώματος είναι αντικειμενικός. Ετσι, αν η οικοδομή που εκμισθώνεται χρησιμοποιείται ως κατοικία, το μίσθωμα που δηλώνεται, όπως αυτό προκύπτει από το μισθωτήριο ή όπως αυτό προσδιορίζεται σε σύγκριση της οικοδομής με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται με παρόμοιες συνθήκες, δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 3,5% της αντικειμενικής αξίας της οικοδομής.
Αμφισβήτηση του αντικειμενικού μισθώματος: Ο φορολογικός νομοθέτης παρέχει την ευχέρεια στον φορολογούμενο να αμφισβητήσει τον καθορισμό της μισθωτικής αξίας της κατοικίας, εφόσον από εξαιρετικούς λόγους που ανάγονται αποκλειστικά στους παράγοντες που επηρεάζουν τη μισθωτική αξία αυτή είναι μικρότερη του 3,5% της αντικειμενικής αξίας.
Η διάταξη αναφέρει τη φράση «να αμφισβητήσει (ο φορολογούμενος) τον καθορισμό της μισθωτικής αξίας αυτού του ακινήτου» χωρίς να αποσαφηνίζει για ποιο ακίνητο μιλάει. Προφανώς η αμφισβήτηση αφορά προφανώς το μίσθωμα κατοικίας που βρίσκεται σε περιοχές εντός του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων και όχι το μίσθωμα οικοδομής που εκμισθώνεται για οποιαδήποτε χρήση.
Καλοπίστως, ωστόσο, θα πρέπει να δεχθούμε ότι η ευχέρεια αμφισβήτησης αφορά το μίσθωμα οικοδομών που εκμισθώνονται για οποιαδήποτε χρήση, έστω και αν αυτό το μίσθωμα προσδιορίζεται από τη φορολογική αρχή με σύγκριση της οικοδομής που εκμισθώνεται με άλλες οικοδομές που βρίσκονται σε παρόμοιες μισθωτικές συνθήκες και ακόμη το μίσθωμα κατοικιών εκτός αντικειμενικού συστήματος.
Η αμφισβήτηση γίνεται με προσφυγή η οποία ασκείται από τον φορολογούμενο ως την 31η Δεκεμβρίου του οικείου οικονομικού έτους. Αν ο φορολογούμενος λάβει το εκκαθαριστικό σημείωμα μετά την 31η Δεκεμβρίου του οικείου οικονομικού έτους, η προσφυγή ασκείται μέσα στις προθεσμίες που προβλέπει το άρθρο 66 του Κώδικα Φορολογικής Δικονομίας (Ν. 2717/1999), δηλαδή μέσα σε προθεσμία 60 ημερών, εκτός αν ο φορολογούμενος μένει στην αλλοδαπή, οπότε η προθεσμία άσκησης προσφυγής είναι 90 ημέρες.
Ισχυρισμοί που δεν περιέχονται στην προσφυγή δεν μπορούν να προβληθούν παραδεκτώς ενώπιον του αρμόδιου Διοικητικού Πρωτοδικείου, εκτός αν η όψιμη προβολή τους κρίνεται από το δικαστήριο δικαιολογημένη.
.png)
